Hypotéky po sprísnení podmienok

5. marca 2019 13:33 Ing. Peter Matula iStock, Shutterstock

financovanie, hypotéka na dom, úver na dom

Aj po sprísnení podmienok poskytovania úverov sa banky predháňajú v akciových ponukách hypoték.

Aj keď rozdiely v úrokoch medzi jednotlivými bankami vyzerajú malé, v skutočnosti môže klient vďaka výhodnejšej sadzbe ušetriť tisíce eur.

Podľa výkonného riaditeľa portálu Finančný kompas, ktorý porovnáva produkty bánk, by si mal klient pri výbere banky v prvom rade zistiť, či mu banka požičia takú sumu, akú potrebuje. „V druhom rade sa následne treba rozhodnúť pre fixáciu úrokovej sadzby, ktorú človek preferuje, osobne odporúčam voliť päť- a viacročné fixácie, vzhľadom na to, že úrokové sadzby sú stále na historických minimách a predpokladá sa ich nárast v budúcnosti. Následne je dôležité vybrať si finančne najvýhodnejšiu hypotéku, teda rozhodovať sa nielen podľa úrokovej sadzby, ale aj podľa ukazovateľa RPMN. Ten totiž zohľadňuje nielen úroky, ale aj všetky poplatky a náklady spojené s úverom,“ tvrdí Ovčarik.

Podľa porovnania portálu Finančný kompas možno v súčasnosti získať úver na bývanie vo výške 60-tisíc eur s úrokovou sadzbou od 0,99 % do 1,55 %.

1. Ušetriť možno tisíce

Mesačná splátka pri úvere vo výške 60-tisíc eur na 20 rokov v prípade jednopercentného úroku dosahuje 276 eur. Ak by si klient vybral úver s úrokom 1,55 %, platil by mesačne 291 eur. Aj keď je rozdiel vo výške splátky len 15 eur, treba si uvedomiť, že ide o mesačnú úsporu. Za rok tak človek, ktorý si vyberie lacnejší úver, ušetrí 180 eur. Za päť rokov predstavuje úspora 900 eur. A v prípade, že by sa celých 20 rokov úroková sadzba nezmenila, ušetril by 3 600 eur.

Čím vyšší úver si niekto berie, tým vyššiu úsporu vďaka nižšiemu úroku dosiahne. Napríklad, pri hypotéke vo výške 100-tisíc eur, ušetrí klient, ktorý platí jednopercentný úrok, za 20 rokov celkovo 6 960 eur a pri úvere 150-tisíc eur to je až 8 976 eur.

Mohlo by vás tiež zaujímať

Ako získať peniaze na stavbu domu

K najčastejšie využívaným finančným zdrojom na stavbu rodinného domu patria úverové...

2. Ako získať úver na celú nehnuteľnosť

Na rozdiel od minulosti banky už nemôžu poskytovať 100 % hypotéky. Maximálne si možno požičať 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti, pričom sú limitované aj úvery, pri ktorých výška presahuje 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Väčšina ľudí by sa tak mala pripraviť, že ak si budú chcieť kúpiť byt v hodnote 100-tisíc eur, dostanú len úver vo výške 80-tisíc eur. Zvyšných 20-tisíc eur si budú musieť zaobstarať inde.

Takúto vysokú sumu je pritom problém dofinancovať aj spotrebným úverom. Keďže splatnosť spotrebných úverov je obmedzená na osem rokov, znamená to príliš vysokú splátku. Mnohým klientom banka musí žiadosť o takýto úver zamietnuť, pretože by im po zaplatení splátok zostala z platu príliš malá suma. Banky pritom musia testovať schopnosť splácať úver aj v prípade, že by sa úroková sadzba zvýšila o 2 %.

Najvýhodnejšou a najlacnejšou možnosťou je nasporiť si 20 % z ceny bytu. Pre mnohých ľudí to znamená, že by museli odložiť kúpu bytu o niekoľko rokov a bývať napríklad u rodičov. Ak niekto býva v prenajatom byte, zvyčajne mu nezostávajú peniaze, aby si dokázal nasporiť dostatočnú sumu. A tak sa mu kúpa vlastného bývania ešte viac vzdiali.

Jednou z možností, ako získať úver na kúpu celého bytu, je okrem kupovaného bytu založiť aj ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad rodičovský dom. Aj keď túto možnosť nemajú všetci, výrazne to urýchli a zjednoduší získanie vlastného bývania. Keď dlžná suma klesne pod 80 % hodnoty kupovaného bytu, je možné vyňať druhú nehnuteľnosť spod zabezpečenia. V prípade úrokovej sadzby vo výške 1 % a 30-ročnej splatnosti to trvá necelých sedem rokov. Samozrejme, ak by sa hodnota bytu časom zvýšila, je možné vyňať druhú nehnuteľnosť zo zabezpečenia aj skôr.

3. Refinancovať možno kedykoľvek

Mnoho ľudí sa obáva, že ak si vyberú úver s nízym úrokom, banka im ho po skončení fixácie výrazne zvýši, aby na nich zarobila, a budú preto platiť viac, ako keby si teraz zvolili inú banku s vyšším úrokom. „Riziko zvýšenia úrokovej sadzby na konci fixácie hrozí rovnako vo všetkých bankách. Dnes sa nedá predpokladať, ktorá banka bude mať najnižšie sadzby v čase končiacej sa fixácie. A to najdôležitejšie, na konci fixácie ľudia majú možnosť zmeniť banku a nájsť si opäť najvýhodnejšiu sadzbu na trhu. Pravidelná kontrola úrokovej sadzby na konci fixácie je cesta, ako si udržať hypotéku pod kontrolou dlhodobo,“ tvrdí Ovčarik.

Pri skončení viazanosti úrokovej sadzby je možné preniesť úver do inej banky bez toho, aby klient platil pôvodnej banke poplatok za predčasné splatenie. Ak by však klient našiel aj počas fixácie úrokovej sadzby výhodnejšiu ponuku, môže úver preniesť do inej banky. Jeho súčasná banka si za to môže vypýtať poplatok maximálne vo výške 1 % z nesplatenej istiny. Ak napríklad niekto dlhuje ešte 70-tisíc eur, zaplatí na tomto poplatku najviac 700 eur.

Mohlo by vás tiež zaujímať

Možnosti financovania stavby domu

Stavbu domu málokto z nás zvládne pokryť vlastnými financiami. Pripravili sme pre vás...

Ľudia, ktorí už úver splácajú a rozhodnú sa ho refinancovať, môžu počítať s podobnými úrokmi, aké banky poskytujú novým klientom. Ak napríklad niekto dlhuje banke ešte 70-tisíc eur, pričom úver má splácať ešte 20 rokov, pri 2,5 % úrokovej sadzbe platí mesačnú splátku 371 eur. Ak si tento úver prenesie do banky, v ktorej dostane 1 % úrok, jeho mesačná splátka klesne na 322 eur. Mesačne tak na splátke ušetrí 49 eur. To znamená, že poplatok za predčasné splatenie vo výške 700 eur, ktorý zaplatí v prvej banke, sa mu vráti o 15 mesiacov. Pri refinancovaní však treba počítať ešte s poplatkom za vklad nového záložného práva do katastra vo výške 66 eur a v prípade potreby aj s poplatkom za nový znalecký posudok. Ten v prípade bytov stojí od 150 eur, pri rodinných domoch je to zvyčajne viac ako 200 eur. Niektoré banky však akceptujú aj pôvodný znalecký posudok alebo ohodnotia nehnuteľnosť vlastným znalcom.

4. Skrátenie splatnosti ušetrí viac ako nižšia splátka

Kto chce vďaka refinancovaniu hypotéky ušetriť ešte viac ako len na znížení splátky, môže si splátku ponechať na súčasnej úrovni a vďaka nižšiemu úroku si skrátiť splatnosť úveru. Napríklad, ak niekto dlhuje banke ešte 70-tisíc eur, ktoré má splácať 20 rokov, platí pri úrokovej sadzbe 2,5 % splátku 371 eur. V prípade úrokovej sadzby vo výške 1 % si môže skrátiť splatnosť až o 34 mesiacov a jeho mesačná splátka bude o jedno euro nižšia ako v súčasnosti. Vďaka tomu banke zaplatí o 1 053 eur menej, ako keby si ponechal rovnakú splatnosť ako doteraz a zvolil by si nižšiu splátku. V porovnaní s tým, ak by naďalej platil banke úrok vo výške 2,5 %, ušetrí celkovo 12 813 eur. Táto úspora je však len hypotetická a platila by len v prípade, ak by sa úrokové sadzby počas celej splatnosti úveru nezmenili.

Keďže refinancovanie úveru mimo skončenia fixácie nie je lacná záležitosť, je dobré si najprv zrátať, či sa nám úspora vráti. Ak niekomu zostáva len pár mesiacov do skončenia viazanosti sadzby, je dobré počkať si a až potom preniesť úver do inej banky. Vďaka tomu, že sa klient takto vyhne poplatku za predčasné splatenie, môže ušetriť stovky eur.

Mohlo by vás tiež zaujímať

Ako financovať rekonštrukciu?

Rekonštrukciou môžete svojmu bývaniu vdýchnuť nový život – môžete výrazne zmeniť jeho...

Podobné články