Žiadosť o stavebné povolenie

16. augusta 2023 18:28 Redakcia Shutterstock, iStock

stavba domu, stavebné povolenie, svojpomocne

Kým sa prepracujete k samotnej výstavbe rodinného domu, prejdete pomerne dlhú cestu. Žiadosť o stavebné povolenie si vyžaduje nasadenie, pevné nervy a možno aj trochu šťastia na ústretových úradníkov. Nové pravidlá zrejme začnú platiť až v roku 2024. Ak sa však vopred dôkladne pripravíte, ani dovtedy to nemusí byť katastrofa.

Kedy potrebujem stavebné povolenie?

Toto je prvá otázka, na ktorú by ste si mali odpovedať. Stavebné povolenie na stavebnom úrade vybavujete, ak ide o stavbu s viac ako 25 m2 zastavanej plochy, keď nadstavujete, alebo pristavujete (zmena objemu stavby). Platí tiež pri stavbe vyššej ako 5 m, pri zatepľovaní, pri zásahu do nosných konštrukcií a tvaru strechy. A čo potrebujete, keď vybavujete žiadosť o stavebné povolenie? Aby ste ho získali, mali by ste postupovať podľa nasledujúcich 7 krokov.

1. Čo potrebujete na žiadosť o stavebné povolenie?

Pred podaním žiadosti o stavebné povolenie by ste už mali mať v rukách projektovú dokumentáciu k svojmu plánovanému domu a, samozrejme, vlastniť stavebný pozemok. Projekt vám vypracuje projektant či architekt. Cena projektovej dokumentácie na mieru pritom predstavuje približne 7 až 10 % z obstarávacích nákladov stavby. Výhodou tohto variantu je, že vám projektant, resp. architekt dokáže vytvoriť projekt presne podľa vašich predstáv a reálnych podmienok na vašom stavebnom pozemku. Samozrejme, k dispozícii máte aj možnosť zakúpiť si projekt katalógového rodinného domu.

2. Návšteva stavebného úradu

Hneď, ako máte v rukách projektovú dokumentáciu, môžete smelo osloviť stavebný úrad, ktorým je vlastne obec alebo mesto. Formulár žiadosti o stavebné povolenie nájdete na webovej stránke väčšiny obecných a mestských úradov. Úrad však navštívte aj osobne, ušetríte množstvo času stráveného zháňaním doplňujúcich informácií či špecifických dokladov, ktoré daný stavebný úrad požaduje. To je vlastne aj jedna z odpovedí na otázku, ako urýchliť stavebné povolenie z vašej strany. Treba tiež myslieť na to, že postup sa zmení a viac digitalizuje od roku 2024.

3. Aké poplatky a prílohy k žiadosti potrebujete?

Okrem vyplnenej žiadosti stavebné povolenie musíte priložiť predpísané doklady na stavebné povolenie:

doklad, ktorým preukážete, že ste vlastníkom pozemku či stavby, alebo že máte k pozemku či stavbe iné právo. Práve to vás oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby alebo udržiavacie práce na nej – najčastejšie ide o list vlastníctva, ktorý potvrdzuje a vydáva katastrálny úrad;
kópiu z katastrálnej mapy;
projektovú dokumentáciu stavby (projekt stavby), ktorú vypracuje oprávnená osoba v troch vyhotoveniach (sprievodná správa, súhrnná technická správa, pôdorysy, rezy, pohľady, starý stav, navrhovaný stav, príslušné projekty inštalácií, statický posudok, požiarna ochrana);
rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce;
doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti;
kópiu všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa nevyžaduje územné rozhodnutie;
ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby;
súhlas obce s malým zdrojom znečistenia (komín) – informácie o kotle, ktorý plánujete použiť;
správny poplatok za vydanie stavebného povolenia na stavbu rodinného domu vo výške 50 eur.

Mohlo by vás zaujímať

Ako získať hypotéku na pozemok?

Ak uvažujete nad stavbou domu, v prvom rade potrebujete pozemok, na ktorom ho môžete postaviť....

4. Podávam žiadosť o stavebné povolenie

Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou podávate stavebnému úradu vy ako stavebník. V žiadosti musíte uviesť:

účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby, predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitý čas aj čas užívania stavby,
musíte preukázať, že ste vlastníkom pozemku, alebo že máte k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 stavebného zákona, ktoré vás oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu.

Stavebnému konaniu predchádza územné konanie, výsledkom ktorého je územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Pri jednoduchých stavbách pristupuje stavebný úrad k zlúčeniu územného a stavebného konania, čím môžete ušetriť trochu času. Za jednoduchú stavbu považuje stavebný zákon bytové budovy:

ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2,
majú jedno nadzemné podlažie a môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie.

Stavebné povolenie na kľúč
Stavebné povolenie na kľúč pre vás vybaví oprávnená osoba alebo firma, ktorá sa na základe zmluvy postará o všetky náležitosti súvisiace so stavebným povolením. Za túto službu však musíte počítať s poplatkom.

5. Kto sa k žiadosti o stavebné povolenie ešte vyjadruje?

Pred vydaním stavebného povolenia s ním musí súhlasiť niekoľko zainteresovaných strán. Účastníkmi stavebného konania v tomto zmysle sú:

stavebník,
osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich, vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté,
ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu, napr. zo zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (vrátane občianskych iniciatív a združení, mimovládnych organizácií a pod.),
projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby,
pomerne dôležitými účastníkmi sú aj vaši susedia, ktorých nehnuteľnosť priamo susedí s vaším pozemkom,
v určitých prípadoch aj stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba.

Pozor!
Ak sa stavba bude realizovať na základe zmluvy o dielo, nie je technický dozor objednávateľa účastníkom stavebného konania. Čiže ak vám dom postaví firma, účastníkom stavebného konania sú kvalifikovaní odborníci firmy. Ak stavbu uskutočňujete svojpomocne, je potrebný kvalifikovaný stavebný dozor, ktorý sa stáva účastníkom stavebného konania.

Ideálne je, ak svoje súhlasné stanovisko s projektovou dokumentáciou vyjadria všetky strany podpisom. Nezabudnite si dohodnúť aj odstupové vzdialenosti, ak potrebujete, aby boli kratšie, ako predpisuje zákon. Môžete sem zahrnúť aj prípadne podmienky vstupu na ich pozemok, ak je to nevyhnutné. Ale pozor, účastníkmi stavebného konania nie sú podľa zákona nájomcovia bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, ich práv a povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv sa nemôže stavebné povolenie dotknúť.

Aké orgány a inštitúcie musia povoliť výstavbu?

Stavebné konanie sa nezaobíde bez vyjadrenia niektorých inštitúcií a štátnych orgánov:

vodárenský a plynárenský podnik, energetické závody, telekomunikácie musia dať súhlas s napojením stavby na ich prípojky, prípadne upozorniť na rozvody svojich sietí na stavebnom pozemku a dať návrh na ich zabezpečenie (k žiadosti o ich vyjadrenie je potrebné priložiť list vlastníctva, situáciu napojenia na príslušné prípojky a predpísanú časť zdravotnotechnickej dokumentácie),
inšpektorát požiarnej ochrany,
pozemkový úrad (vyňatie pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu),
dopravný inšpektorát (napr. ak je potrebné upozornenie na vjazd a výjazd zo staveniska).

Treba myslieť na to, že každá inštitúcia má 30 dní na vyjadrenie.

Mohlo by vás zaujímať

Chýbajúca kanalizácia na pozemku: Kedy je vhodná žumpa?

Na Slovensku sa stále nájde ešte množstvo obcí, kde nemajú zrealizovanú obecnú...

6. Vydanie rozhodnutia

Keď sa vám podarí všetky uvedené dokumenty zozbierať, stačí všetko už len doručiť na stavebný úrad a trpezlivo čakať. Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania dotknutým orgánom, všetkým známym účastníkom a nariadi ústne pojednávanie spojené s miestnou obhliadkou. Počas mimoriadnej situácie, výnimočného stavu alebo núdzového stavu (ako napríklad počas pandémie COVID-19) robí stavebný úrad ústne pojednávania a miestne obhliadky len v nevyhnutnom rozsahu. Od miestneho zisťovania, prípadne aj od ústneho pojednávania môže stavebný úrad upustiť aj vtedy, ak sú mu dobre známe pomery staveniska a žiadosť poskytuje dostatočný podklad na posúdenie navrhovanej stavby.

Stavebný úrad súčasne upozorní účastníkov stavebného konania, dokedy môžu uplatniť svoje námietky, aby sa na ne prihliadalo. Na pripomienky a námietky, ktoré boli alebo mohli byť uplatnené v územnom konaní alebo pri prerokúvaní územného plánu zóny, sa neprihliada. Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania do 7 dní odo dňa, keď je žiadosť o stavebné povolenie úplná. Stavebný úrad má na vydanie rozhodnutia 30 dní, resp. 60 dní, v zložitých prípadoch. Túto lehotu môže predĺžiť, musí o tom však upovedomiť stavebníka a toto predĺženie lehoty odôvodniť. Počas mimoriadnych situácií platí, že:

stavebný úrad môže predĺžiť lehotu na vykonanie úkonu a lehotu na vydanie rozhodnutia bez predchádzajúceho súhlasu odvolacieho orgánu; stavebný úrad je povinný o predĺžení lehoty na vykonanie úkonu a lehoty na vydanie rozhodnutia s uvedením dôvodu upovedomiť všetkých účastníkov konania,
stavebný úrad vybaví bez zbytočného odkladu podanie, pri ktorom môže vykonať úkony na základe písomne predloženého návrhu, ktorý poskytuje dostatočný podklad na posúdenie podania bez osobného kontaktu s účastníkmi konania.

7. Platnosť stavebného povolenia

Stavebné povolenie je platné dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, ak stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu. To znamená, že do dvoch rokov by ste mali aspoň začať s výstavbou, inak povolenie stratí platnosť a budete oň musieť opätovne požiadať. Ak nastanú udalosti, ktoré posunú termín so začatím výstavby, požiadajte príslušný stavebný úrad písomne o predĺženie platnosti stavebného povolenia.

Mohlo by vás zaujímať