Čo je kolaudácia a ako prebieha?

26. augusta 2025 20:15 Mgr. art. Ivo Šveda, redakčne upravené iStock

kolaudácia, stavba domu, stavebný zákon, zmysel

Základná právna úprava, ktorá sa zaoberá problematikou kolaudačného rozhodnutia ako dokladu k majetku, je obsiahnutá v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a vo vyhláške 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona. Čo vás však pri kolaudácii reálne čaká?

Kedy môže prebehnúť kolaudácia?

Kolaudácia je proces, ktorým sa budova oficiálne uvedie „do života“. Príslušný úrad rozhodne o tom, že stavba sa dá obývať a možno ju užívať. Kolaudácia prebieha po ukončení všetkých realizačných prác. Týmto procesom sa zabezpečuje ochrana verejných záujmov a práv účastníkov konania. A to z hľadiska starostlivosti o životné prostredie a hlavne bezpečnosti a ochrany zdravia budúcich užívateľov či požiarnej ochrany.

Kolaudačné rozhodnutie je nevyhnutné, ak chcete začať užívať každú realizovanú stavbu. Platí to aj pre jej rekonštrukciu, prestavbu, prístavbu či nadstavbu, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie. Zároveň môže byť pre stavebníka dôležité, že skolaudovaný dom má spravidla o 10 až 20 % vyššiu trhovú cenu v porovnaní s neskolaudovanou stavbou.

Čo sa vyžaduje na kolaudáciu

Stavba je pripravená na kolaudáciu vtedy, keď je už skoro hotová a chýbajú len drobnosti, ktoré môžu majitelia doplniť aj po nasťahovaní. Stavba musí mať hotovú strechu s odvodnením a bleskozvodom, komíny, všetky okná a dvere, dokončené schodiská a balkóny so zábradliami. Platí to aj pre povrchové úpravy stien, podláh, stropov či inštalácie. Dokončené tiež musia byť všetky prípojky inžinierskych sietí (voda, kanalizácia, plyn) s meracími miestami a v kúpeľniach majú byť osadené zariaďovacie predmety (umývadlo, vaňa/sprcha, WC a pod.).

Kedy sa kolaudácia nevyžaduje
Aj v rámci tohto procesu existujú určité výnimky. Stavebný úrad môže od kolaudácie upustiť, ak ide o drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce. A to aj vtedy, ak ste na ich realizáciu potrebovali stavebné povolenie. Podľa nového stavebného zákona, platného od 1. apríla 2025, patria k drobným stavbám napríklad garáže, prístrešky či kôlne do 50 m², ale aj bazény do 25 m² či fotovoltické zariadenia do 100 kW. Kolaudáciu musíte riešiť vždy, ak je stavba určená na bývanie alebo rekreáciu.

Čo si pripraviť pred kolaudačným konaním

V prvom rade musíte podať žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušnom stavebnom úrade. Ide o ten istý úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na realizáciu vašej nehnuteľnosti. K vyplnenej žiadosti musíte doložiť všetky prílohy, ktoré požaduje stavebný úrad. K nim patrí:

vyplnená žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia;
potvrdenie o zaplatení správneho poplatku za kolaudáciu (informácie o cenách nájdete nižšie v článku)
právoplatné stavebné povolenie (aj s údajmi o zmene stavby);
projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby – ak sa počas stavby zmenila veľkosť alebo poloha niektorých projektovaných častí alebo konštrukcií, musíte uviesť aj tieto skutočnosti;
zameranie skutočného osadenia stavby, ktoré vypracuje geodet po dokončení stavby a spolu s výkazom výmero vyznačí pôvodný stav, zmeny a nový stav;
energetické hodnotenie stavby – v prípade, že bolo stavebné povolenie vydané do 31.12.2020, požiadavkou pri kolaudácii domu je dosiahnutie energetickej triedy A1, ak bolo vydané po 1.1.2021, požiadavkou pri kolaudácii je dosiahnutie triedy A0.
kópiu stavebného denníka, ktorý si viedla stavebná firma počas realizácie,
revízne správy o odskúšaní a bezchybnosti všetkých inštalácií, ktoré vyhotovujú dodávateľské firmy pred odovzdaním diela investorovi;
v prípade potreby aj ďalšie podklady, ktoré od vás vyžaduje stavebný úrad.

Ceny poplatkov pri kolaudácii domu

Výška poplatku sa líši podľa toho, o aký typ stavby ide. V prípade stavby na bývanie a zmien dokončených stavieb na bývanie zaplatíte 35 eur, ak ide o rodinný dom. Na bytový dom platí suma 120 eur.

Stavby na rekreáciu, napríklad chaty, rekreačné domy, ale aj zmeny dokončených stavieb (nadstavba, prístavba) majú tiež svoje poplatky. Ak zastavaná plocha nepresahuje 25 m², zaplatíte 25 eur, v prípade väčšej plochy si pripravte 50 eur. Na doplnkové stavby, ako sú studne či garáže, potrebujete 20 eur.

Ak sú stavby súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov či stavieb na individuálnu rekreáciu, poplatky sa pohybujú nasledovne:

garáže s jedným alebo dvoma miestami – 20 eur,
prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 20€,
vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 20 eur,
spevnené plochy a parkoviská – 20 eur,
stavby s doplnkovou funkciou, ako sú sklady, letné kuchyne, bazény – 20 eur.

Ako prebieha kontrolná prehliadka

Po doložení všetkých požadovaných dokladov stavebný úrad oznámi všetkým účastníkom konania (stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku), obci a dotknutým orgánom začatie kolaudačného konania. Musí to oznámiť najmenej 10 dní pred ústnym konaním spojeným a miestnym zisťovaním.

Následne, v deň kolaudácie, navštívi vašu stavbu komisia zo stavebného úradu. Tá priamo na stavbe a v jej okolí preskúma, či sa stavba zrealizovala podľa odsúhlasenej projektovej dokumentácie a či sa dodržali všetky podmienky určené územným plánom, územným rozhodnutím a stavebným povolením. Zároveň prebehne aj ústne konanie, ktoré je poslednou príležitosťou pre všetkých účastníkov konania, aby vyjadrili svoje pripomienky.

Čo obsahuje kolaudačné rozhodnutie

Po potvrdení všetkých skutočností, pokiaľ komisia nezistí väčšie nedostatky, vydá stavebný úrad v zákonnej lehote kolaudačné rozhodnutie. To vám musí zhotoviť najneskôr do 30 dní od začiatku kolaudačného konania. V rozhodnutí presne pomenuje účel, na ktorý sa môže stavba využívať, ako aj podmienky, za ktorých môžete stavbu bezpečné užívať. V rozhodnutí sa uvedú aj pripomienky a zistené nedostatky, ktoré musíte odstrániť. Kolaudačné rozhodnutie môže vydať len ten stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie.

Povinnosti stavebníka po ukončení kolaudácie

Keď kolaudačné rozhodnutie získate, musíte ako investor objekt ešte pred jeho užívaním zaevidovať na obecnom úrade, kde mu pridelia súpisné číslo. Na základe kolaudačného rozhodnutia, prideleného súpisného čísla a geometrického plánu novostavby s výkazom výmer navštívite príslušný katastrálny úrad. Tu požiadate o pripísanie novostavby na parcelu, na ktorej je stavba postavená. Po zakreslení novostavby na parcelu si môžete vyžiadať na katastrálnom úrade list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy s novými údajmi o stavbe. Samozrejme, stavbu treba ešte zaevidovať na mestskom alebo obecnom úrade kvôli daňovému priznaniu a zmene trvalého pobytu.