Čo čaká stavby bez stavebného povolenia?

27. decembra 2023 21:23 Daša Barková Shutterstock

Pre stavbu domu alebo iného stavebného objektu bez stavebného povolenia sa zaužíval pojem čierna stavba. Či už je príčinou tohto javu neznalosť legislatívy alebo úmyselné ignorovanie stavebných predpisov, takéto konanie môže viesť k problémom. V tomto článku sa pozrieme na súčasný stav aj definíciu čiernej stavby. Priblížime si tiež sankcie spojené s nelegálnym stavaním a zmeny, ktoré prinesie nový stavebný zákon.

Definícia čiernej stavby podľa zákona

Hoci sa v stavebnom zákone objavuje skôr termín „nepovolená stavba“, medzi stavebníkmi aj stavebnými úradmi sa ustálil názov „čierna stavba“. Podľa platnej legislatívy sa čiernou stavbou stáva každá stavba, ktorá nemá povolenie na realizáciu, alebo bola vybudovaná v rozpore s vydaným stavebným povolením. Stavebné povolenie je povinné pre každú novú stavbu, väčšiu prístavbu alebo nadstavbu k existujúcemu objektu. Avšak, nie všetky stavby bez stavebného povolenia automaticky získavajú štatút nepovolenej čiernej stavby. Rozlišuje sa totiž medzi nepovolenou a neoprávnenou stavbou:

Nepovolená stavba: Zahŕňa stavby, ktoré boli vybudované bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Aj stavby, ktoré získali povolenie, ale stavebník ich zrealizoval v rozpore s obsahom povolenia, sa považujú za nepovolené stavby.

Neoprávnená stavba: Tieto stavby sú vybudované alebo rozostavané na cudzom pozemku bez súhlasu majiteľa. Stavebný úrad na výstavbu bez súhlasu nevydá povolenie. Stavba na cudzom pozemku bez súhlasu automaticky získava štatút neoprávnenej stavby.

Dodatočná legalizácia čiernej stavby

Aj keď už stavba nadobudla štatút čiernej stavby, v súčasnosti existuje možnosť jej dodatočnej legalizácie. Majitelia čiernych stavieb majú príležitosť dohodnúť sa s príslušným stavebným úradom a predložiť potrebné dokumenty. Pri ohlásení čiernej stavby stavebný úrad často vyzve majiteľa na nápravu situácie. Splnením stanovených podmienok a predložením potrebných dokladov môže vydať dodatočné stavebné povolenie.

Poplatky za vydanie dodatočného stavebného povolenia sú často vyššie než pri bežnom stavebnom povolení. Napríklad, poplatok za dodatočné stavebné povolenie na rodinný dom môže dosiahnuť 150 eur, pre bytový dom to môže byť aj 600 eur. Pokuty za čiernu stavbu môžu dosahovať výšky 500 až 30-tisíc eur, v závislosti od závažnosti priestupku. Pri stavbách s povolením, ale v rozpore s obsahom, sú pokuty zvyčajne nižšie. Čo však môže čakať stavby bez stavebného povolenia?

Mohlo by vás zaujímať

Výstavba rodinných domov má svoje pravidlá

3 pravidlá pre výstavbu rodinných domov

Plánujete stavať? Aby rodinný dom získal stavebné povolenie, musí mať podľa platnej...

Dočasné a trvalé zastavenie čiernej stavby

Reakcia stavebného úradu na nelegálnu výstavbu môže zahŕňať dočasné alebo trvalé zastavenie stavby. Dočasné zastavenie platí do vydania dodatočného stavebného povolenia, po ktorom možno pokračovať v stavbe. Trvalé zastavenie znamená, že stavebník buď nepredložil potrebné doklady, alebo ich predloženie nestačilo na vydanie dodatočného stavebného povolenia. To vedie k úplnému zastaveniu čiernej stavby a jej prípadnému odstráneniu.

Odstránenie čiernej stavby na náklady majiteľa

V prípade, že stavebný úrad rozhodne o odstránení čiernej stavby, majiteľ musí znášať všetky náklady spojené s týmto procesom. Majitelia neoprávnených stavieb, postavených na cudzom pozemku bez súhlasu, majú možnosť sa dohodnúť s vlastníkom pozemku. Za určitú náhradu vedia prevziať stavbu do svojho vlastníctva, čím sa vyhnú búraniu stavby.

Premlčacia doba a stavebný zákon

Niektorí majitelia čiernych stavieb sa môžu pokúšať využiť premlčaciu dobu, najmä stavbu postavili pred tromi alebo viac rokmi. Premlčacia doba sa však nevzťahuje na majetkové práva k nehnuteľnostiam. Majitelia, ktorí sa nedokážu dohodnúť s vlastníkom pozemku alebo odmietnu spolupracovať s úradmi, sa nevyhnú odstráneniu čiernej stavby.

Definícia nelegálnych stavieb, ich delenie na nepovolené a neoprávnené, možnosti dodatočnej legalizácie či odstránenie čiernej stavby prejde už v blízkej budúcnosti zmenami.

Zmeny od 1. apríla 2024

S novým zákonom sa od 1. apríla 2024 mení postup pri riešení čiernych stavieb. Stavby postavené bez povolenia po účinnosti zákona nebude možné dodatočne zlegalizovať. Takúto stavbu bude musieť vlastník odstrániť na vlastné náklady. V opačnom prípade to urobí štát a náklady na odstránenie bude vymáhať od vlastníka čiernej stavby.

Čierne stavby postavené pred 1. aprílom 2024

Pre stavby postavené do 31. marca 2024 existuje samostatný postup na preskúmanie spôsobilosti čiernej stavby. Vlastníci týchto stavieb sú povinní podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti, pričom nezákonné stavby, ktoré nesplnia stanovené podmienky, bude nariadené odstrániť.

Pokuty pre stavby bez stavebného povolenia

Nový zákon o výstavbe určuje sadzby pokút v závislosti od závažnosti priestupku. Pokuty môžu byť od 1 000 eur za uskutočňovanie stavebných prác bez ohlásenia až po 30-tisíc eur za stavbu, ktorá nie je zhotovená podľa overeného projektu stavby, podmienok rozhodnutia stavebného úradu alebo podľa technických predpisov.

Zákon o výstavbe umožňuje výnimky pre čierne stavby, ktoré boli postavené nevyhnutnými nepovolenými stavebnými prácami v reakcii na živelnú pohromu alebo haváriu, so zámerom predísť ohrozeniu života alebo zdravia ľudí, životného prostredia, alebo vzniku bezprostredne hroziacej škody.

Kedy možno stavať bez stavebného povolenia?

Vo všeobecnosti platí, že stavebné povolenie sa vyžaduje pre každú novú stavbu, nadstavbu či väčšiu prístavbu. Avšak existujú určité výnimky, keď možno vykonávať stavebné práce bez stavebného povolenia. Tieto výnimky sú definované v zákone a zvyčajne sa týkajú menších alebo jednoduchších stavebných prác. Ohlásenie stavebnému úradu postačí pre: drobné stavby s plochou do 25 m2 a výškou do 5 m, prípojky vody, plynu, elektriny a iné, zmeny nenosných priečok v bytovom dome a stavba plota.

Stavebné povolenie ani ohlášku nepotrebujete pri zmene nenosných priečok v rodinnom dome, pri oprave a údržbe existujúcich stavieb, ktoré neovplyvňujú štruktúrnu stabilitu alebo neovplyvňujú pôvodnú funkciu stavby (napr. výmena krytiny strechy, výmena okien a dverí, zmena elektroinštalácií a pod.).

Nový zákon o výstavbe sa snaží ukončiť éru čiernych stavieb a zaviesť prísnejšie postupy. Chce tak zabezpečiť, že stavebné práce sa budú vykonávať v súlade s platnými predpismi a povoleniami. Je dôležité byť vždy informovaný o aktuálnych stavebných predpisoch a sledovať zmeny, ktoré môžu ovplyvniť výstavbu. Nelegálna výstavba môže mať vážne právne následky. Preto vždy svoje projekty a plány na stavbu konzultujte s odborníkmi a získajte potrebné povolenia ešte pred začatím akejkoľvek stavby.