Žiadosť o stavebné povolenie

9. júla 2025 16:43 Redakcia Shutterstock, iStock

stavba domu, stavebné povolenie, svojpomocne

Kým sa prepracujete k samotnej výstavbe rodinného domu, prejdete pomerne dlhú cestu. Žiadosť o stavebné povolenie si vyžaduje nasadenie, pevné nervy a možno aj trochu šťastia na ústretových úradníkov. Od 1. apríla 2025 začali platiť pravidlá podľa nového zákona. Na čo sa teda musíte pripraviť?

1. Kedy potrebujem stavebné povolenie?

Podľa nového zákona musíte podať žiadosť o stavebné povolenie zakaždým, ak ide o zásadný zásah do územia alebo stavby. Týka sa to, samozrejme, výstavby nových objektov, ako sú rodinné domy či bytové domy, ale tiež rozsiahlych rekonštrukcií. Sem spadajú aj nadstavby či prístavby, ktoré zväčšujú objem alebo menia zastavanú plochu pôvodnej stavby. Stavebné povolenie vyžadujú aj zmeny, ktoré ovplyvňujú statiku stavby, napríklad zmena strešnej konštrukcie či búranie nosných priečok.

Na menšie stavby sa vzťahuje ohlasovacia povinnosť. Tie však nesmú ovplyvňovať stabilitu, bezpečnosť alebo mať výrazný vplyv na okolie. Ohlásenie sa, naopak, nevzťahuje na drobné stavby, ktoré majú do 50 m² bez pevných základov, ako napríklad záhradné altánky. Do tejto kategórie spadajú aj drobné stavby a stavebné úpravy, ktoré nie sú situované bližšie než 2 metre od hranice susedného pozemku a zároveň sa nachádzajú mimo verejného priestranstva.

A čo potrebujete, keď vybavujete žiadosť o stavebné povolenie? Aby ste ho získali, mali by ste postupovať podľa nasledujúcich 7 krokov.

2. Čo potrebujete na žiadosť o stavebné povolenie?

Pred podaním žiadosti o stavebné povolenie by ste už mali mať v rukách projektovú dokumentáciu k svojmu plánovanému domu a, samozrejme, vlastniť stavebný pozemok. Projekt vám vypracuje projektant či architekt. Cena projektovej dokumentácie na mieru pritom predstavuje približne 7 až 10 % z obstarávacích nákladov stavby. Výhodou tohto variantu je, že vám projektant, resp. architekt dokáže vytvoriť projekt presne podľa vašich predstáv a reálnych podmienok na vašom stavebnom pozemku. Samozrejme, k dispozícii máte aj možnosť zakúpiť si projekt katalógového rodinného domu.

Stavebné povolenie na kľúč
Stavebné povolenie na kľúč pre vás vybaví oprávnená osoba alebo firma, ktorá sa na základe zmluvy postará o všetky náležitosti súvisiace so stavebným povolením. Za túto službu však musíte počítať s poplatkom.

3. Aké prílohy k žiadosti potrebujete?

Okrem vyplnenej žiadosti stavebné povolenie musíte priložiť predpísané doklady na stavebné povolenie:

doklad, ktorým preukážete, že ste vlastníkom pozemku či stavby, alebo že máte k pozemku či stavbe iné právo. Práve to vás oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby alebo udržiavacie práce na nej – najčastejšie ide o list vlastníctva, ktorý potvrdzuje a vydáva katastrálny úrad;
kópiu z katastrálnej mapy (nesmie byť staršia ako 3 mesiace);
projektovú dokumentáciu stavby (projekt stavby), ktorú vypracuje oprávnená osoba v troch vyhotoveniach (sprievodná správa, súhrnná technická správa, pôdorysy, rezy, pohľady, starý stav, navrhovaný stav, príslušné projekty inštalácií, statický posudok, požiarna ochrana);
certifikát o odbornej spôsobilosti projektanta;
územné rozhodnutie alebo dôkaz, že ide o stavbu, ktorá nevyžaduje samostatné územné konanie,
rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce, dopravný inšpektorát, prípadne pamiatkový úrad;
vyjadrenia správcov inžinierskych sietí (elektrina, voda, kanalizácia, plyn);
doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti;
ak sa stavba nachádza v ochrannom pásme menej ako 2 metre od hranice pozemku, potrebujete aj súhlas vlastníkov susedných dotknutých pozemkov;
ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby;
súhlas obce s malým zdrojom znečistenia (komín) – informácie o kotle, ktorý plánujete použiť.

Mohlo by vás zaujímať

Stavba domu – harmonogram v kocke

Ak dom staviate svojpomocne, pri plánovaní stavby budú pre vás rozsah a trvanie prác...

Hrubá stavba zásadne vplýva na kvalitu bývania: Čo musíte vedieť, než začnete stavať?

Ak plánujete stavať dom a ešte nemáte vybratý stavebný materiál, zamyslite sa nad troma...

4. Ako podať žiadosť a koľko to stojí

Hneď, ako máte v rukách potrebné dokumenty, môžete smelo osloviť stavebný úrad, ktorým je vlastne obec alebo mesto. Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou podávate stavebnému úradu vy ako stavebník. V žiadosti musíte uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby, predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitý čas aj čas užívania stavby. Podľa nového zákona môžete žiadosť podať dvoma spôsobmi:

elektronicky (podľa nového zákona je to ideálny spôsob),
osobne na príslušnom stavebnom úrade (v prechodnom období do plnej digitalizácie môžu fyzické osoby podávať žiadosť v listinnej podobe maximálne do 31.3.2029). Po elektronickom odoslaní žiadosti obdržíte automatické potvrdenie o jej prijatí, ktoré obsahuje aj informáciu o termíne rozhodnutia a ďalších potrebných úkonoch.

Stavebnému konaniu predchádza územné konanie, výsledkom ktorého je územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Pri jednoduchých stavbách pristupuje stavebný úrad k zlúčeniu územného a stavebného konania, čím môžete ušetriť trochu času.

Správny poplatok za vydanie stavebného povolenia na stavbu rodinného domu je vo výške 50 eur, avšak jedine v prípade, že ho podáte online. V prípade listinnej podoby je poplatok 100 eur. Ak sa konanie spája s územným rozhodnutím, t. j. rozhodnutím o umiestnení stavby, poplatok je vo výške 90 eur.

5. Kto sa k žiadosti o stavebné povolenie ešte vyjadruje?

Pred vydaním stavebného povolenia s ním musí súhlasiť niekoľko zainteresovaných strán. Účastníkmi stavebného konania v tomto zmysle sú:

stavebník,
osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich, vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté,
ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu, napr. zo zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (vrátane občianskych iniciatív a združení, mimovládnych organizácií a pod.),
projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby,
pomerne dôležitými účastníkmi sú aj vaši susedia, ktorých nehnuteľnosť priamo susedí s vaším pozemkom,
v určitých prípadoch aj stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba.

Pozor!
Ak sa stavba bude realizovať na základe zmluvy o dielo, nie je technický dozor objednávateľa účastníkom stavebného konania. Čiže ak vám dom postaví firma, účastníkom stavebného konania sú kvalifikovaní odborníci firmy. Ak stavbu uskutočňujete svojpomocne, je potrebný kvalifikovaný stavebný dozor, ktorý sa stáva účastníkom stavebného konania.

Ideálne je, ak svoje súhlasné stanovisko s projektovou dokumentáciou vyjadria všetky strany podpisom. Nezabudnite si dohodnúť aj odstupové vzdialenosti, ak potrebujete, aby boli kratšie, ako predpisuje zákon. Môžete sem zahrnúť aj prípadne podmienky vstupu na ich pozemok, ak je to nevyhnutné. Ale pozor, účastníkmi stavebného konania nie sú podľa zákona nájomcovia bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, ich práv a povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv sa nemôže stavebné povolenie dotknúť.

6. Aké orgány a inštitúcie musia povoliť výstavbu?

Stavebné konanie sa nezaobíde bez vyjadrenia niektorých inštitúcií a štátnych orgánov:

vodárenský a plynárenský podnik, energetické závody, telekomunikácie musia dať súhlas s napojením stavby na ich prípojky, prípadne upozorniť na rozvody svojich sietí na stavebnom pozemku a dať návrh na ich zabezpečenie (k žiadosti o ich vyjadrenie je potrebné priložiť list vlastníctva, situáciu napojenia na príslušné prípojky a predpísanú časť zdravotnotechnickej dokumentácie),
inšpektorát požiarnej ochrany,
pozemkový úrad (vyňatie pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu),
dopravný inšpektorát (napr. ak je potrebné upozornenie na vjazd a výjazd zo staveniska).

Treba myslieť na to, že každá inštitúcia má 30 dní na vyjadrenie.

Mohlo by vás zaujímať

Chýbajúca kanalizácia na pozemku: Kedy je vhodná žumpa?

Na Slovensku sa stále nájde ešte množstvo obcí, kde nemajú zrealizovanú obecnú...

7. Lehota na rozhodnutie o stavebnom povolení

V priebehu lehoty, kedy úrad posudzuje vašu žiadosť o stavebné povolenie, si môže vyžiadať doplnenie dokumentácie, ak mu v nej niečo chýba, či vykonať obhliadku pozemku alebo stavby. Projekt predkladá na pripomienkovanie dotknutým orgánom: napr. dopravný inšpektorát, úrad životného prostredia či pamiatkový úrad, a zohľadňuje stanoviská zainteresovaných strán, napríklad dotknutých susedov, resp. vlastníkov susedných pozemkov. Ak nezistí žiadne nedostatky a zároveň konštatuje splnenie všetkých podmienok, vydá rozhodnutie o stavebnom povolení.

Stavebný úrad oznamuje začatie stavebného konania do 7 dní odo dňa, keď je žiadosť o stavebné povolenie úplná. Na vydanie rozhodnutia má lehotu 30 dní, resp. v zložitých prípadoch 60 dní. Túto lehotu môže predĺžiť, musí však o tom upovedomiť stavebníka a toto predĺženie lehoty odôvodniť.

Stavebné povolenie je platné dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, ak stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu. To znamená, že do dvoch rokov by ste mali aspoň začať s výstavbou, inak povolenie stratí platnosť a budete oň musieť opätovne požiadať. Ak nastanú udalosti, ktoré posunú termín štartu výstavby, požiadajte príslušný stavebný úrad písomne o predĺženie platnosti stavebného povolenia.

Mohlo by vás zaujímať