Rozpočet na stavbu alebo kúpu domu

5. decembra 2016 8:47 Martin Čapo, www.riesimebyvanie.sk iStock

financovanie, rodinný dom, rozpočet na stavbu domu, úver na dom, zmysel

Prevažná väčšina budúcich staviteľov alebo kupujúcich dnes financuje svoje bývanie prostredníctvom úveru. Pozrime sa na nástrahy, ktoré nás môžu čakať.

Overte svoje úverové možnosti

Najrýchlejšou cestou, ako zistiť svoje úverové možnosti, je takzvaný skóring banky. Pozor však na online kalkulačky na internete a prvé úverové ponuky z rúk bankového pracovníka či finančného poradcu. Často poskytujú až príliš optimistický pohľad na vaše úverové možnosti. Ak si chcete byť stanovením rozpočtu skutočne istý, odporúčam, aby ste urobili jeden krok navyše a získali hypotekárny certifikát alebo úverový prísľub.

Ide o dokument banky, ktorý formálne potvrdzuje, aký úver vám poskytne a za akých podmienok. Má síce časovo obmedzenú platnosť, ale keďže podmienky bánk sa až tak dramaticky nemenia a predpokladajme, že ani vaša situácia nie, je to celkom spoľahlivá informácia.

Bežná výška prefinancovania sa dnes pohybuje okolo 80 % z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Stopercentné financovanie je veľmi zriedkavé a zložité. Preto treba mať k dispozícii aj doplnkové financovanie na vykrytie rozdielu úveru a celkovej budúcej kúpnej ceny.

Doplnkové financovanie

Doplnkové financovanie býva často pre kupujúceho oveľa kritickejšie než jeho úverové možnosti. V skutočnosti práve ono môže určiť skutočnú výšku rozpočtu. Ako doplnkový zdroj môžu slúžiť vlastné úspory, pôžičky (prevažne od rodiny) alebo dodatočný úver v podobe spotrebného úveru, medziúveru či stavebného úveru, pri ktorých nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť.

Dodatočný úver býva často drahší ako hlavný úver. Úroky pri ňom sú vyššie. No má aj kratšiu splatnosť, teda vyššie splátky. Môžu si ho dovoliť skôr bonitnejší kupujúci. Opäť sa dostávame k dôležitosti vlastnej hotovosti. Tá býva vo väčšine prípadov potrebná vo výške minimálne 20 % z ceny bývania.

Predaj nehnuteľnosti ako zdroj financií

Často sa stáva, že zdrojom doplnkového či dokonca primárneho financovania je príjem z predaja nehnuteľnosti, v ktorej práve kupujúci býva. V tomto prípade môže byť skrytou nástrahou stanovenie predajnej ceny. Keď sa predaj nerealizuje za plánovanú cenu, je ohrozený proces kúpy a dovtedy vynaložené náklady, napríklad záloha na kúpu. Na stanovenie predajnej ceny preto odporúčam využiť rady odborníka. Pri plánovaní tohto príjmu je najdôležitejšia konzervatívnosť v odhade.

Nechoďte na hranu

Platí pravidlo, že ak financie z predaja súčasnej nehnuteľnosti predstavujú značnú časť kúpnej ceny, zarobiť treba na kúpe novej nehnuteľnosti, nie na predaji tej starej. Ďalším pravidlom je nevyhnutnosť pristupovať k splátke úveru v pomere k rodinnému rozpočtu s rozvahou. Ak výška splátky znamená zrieknutie sa dovolenky, nemusí to byť problém, ale ak obmedzí bežné výdavky, problém to je.

Plánujte vopred. Nechoďte na hranu, a ak očakávate výpadok príjmov, napríklad pre materskú dovolenku, voľte nižší úver. Ponechajte si rezervu v hotovosti. Tá bude nevyhnutne potrebná na samotnú transakciu – náklady na znalca, prevod nehnuteľnosti, rekonštrukciu, prípadne môže slúžiť na nepredvídané udalosti počas splácania vášho úveru.

Dobre vedieť

Výška splátky. Dobre si rozmyslite, akú výšku mesačnej splátky si môžete dovoliť. Zohľadnite pritom plány do budúcnosti – založenie rodiny, kúpu auta a podobne, ako aj rezervu v prípade neočakávaných udalostí.
Hypotekárny maklér. Porovnávajte nielen výšku úrokových sadzieb jednotlivých bánk, ale aj všetky poplatky, ktoré sú s úverom spojené. Pomôcť vám pritom môže hypotekárny maklér, ktorý vám objasní aj celý proces vybavovania.
Lepšia ponuka. Ak ste pre banku dostatočne zaujímavý a prinesiete ponuku od konkurencie s lepšími podmienkami, môže vám banka poskytnúť individuálnu zľavu z úrokovej sadzby.
Štátny príspevok. Zistite si, či máte nárok na štátny príspevok alebo iné zvýhodnenia.