Advokát radí: Ako má vyzerať odovzdávajúci a preberací protokol

17. marca 2023 6:00 Anna Salvová Shutterstock

So stavbou domu sa spája niekoľko dôležitých dokumentov. Odovzdávajúci a preberací protokol sa vytvárajú a podpisujú vtedy, keď sa ukončia práce na novej stavbe alebo pri rekonštrukcii. Akým chybám pri jeho príprave sa treba vyhnúť a čo všetko by mal obsahovať?

Odovzdávajúci protokol a zmluva o dielo

Na začiatku výstavby je potrebné uzatvoriť so stavebnou firmou, resp. dodávateľom stavebných prác tzv. zmluvu o dielo. „Tá definuje podmienky toho, čo sa bude robiť, v akom rozsahu, v akej kvalite, za koľko a dokedy. Preberací protokol je len dokument o tom, že určité dielo sa vykonalo. Zmluva sa robí pred začiatkom vykonania diela a preberací protokol po skončení vyhotovenia diela – aj tento dokument má však dôležitú váhu. Uvádza sa v ňom nielen to, čoho sa týka a kto ho podpisuje, ale aj prípadné vady a nedorobky, alebo to, že dielo bolo vyhotovené riadne. Odovzdávajúci a preberací protokol sa potom často objavuje v súdnych sporoch ako nosný dokument,“ vysvetľuje JUDr. Milan Ficek, advokát kancelárie Ficek & Partners.

Odovzdávajúcim a preberacím protokolom si majiteľ domu, resp. objednávateľ overuje, či vykonané práce boli dokončené v súlade so zmluvou, platnými normami a stanovenými štandardmi.

Advokát odporúča robiť priebežné zápisy alebo protokoly aj po uplynutí určitých etáp vykonávania diela. Platí to v prípade, že sa tieto etapy dajú dobre oddeliť. „Tak sa zabezpečí, že ak by v prípade sporu boli rozdielne názory na rozsah vykonania diela, tak práve protokol bude dôkazom, o ktorý sa dá oprieť. Už v zmluve o dielo sa dá dohodnúť, že zmluvné strany môžu pokračovať vo vyhotovení ďalšej etapy až po podpise preberacieho protokolu,“ radí Milan Ficek.

Kto protokol podpisuje?

Hoci to tak nemusí byť, je vhodné, ak je pri zostavovaní a podpisovaní protokolu prítomný aj stavebný dozor. Zvyčajne má dostatočné technické znalosti a skúsenosti s daným projektom alebo stavbou, aby mohol zaznamenať a overiť všetky relevantné informácie v protokole. Má tiež najlepšie vedomosti o tom, čo sa urobilo, akým spôsobom a kde sú prípadné vady a nedorobky.

Preberací aj odovzdávajúci protokol by mal byť formulovaný tak, že nebude zameniteľné to, koho sa týka a čo je predmetom odovzdania, resp. prebratia. Ak si nie ste istí, či sú v odovzdávajúcom protokole uvedené všetky dôležité informácie, obráťte sa radšej na stavebného odborníka alebo na právneho poradcu, experta na stavebné právo a pod.

Okrem zmluvných strán, čiže objednávateľa a dodávateľa, by pri podpise protokolu mal byť prítomný aspoň jeden človek, ktorý by dosvedčil, kto protokol podpisoval a čo sa v ňom uvádzalo. Samozrejme, ideálny spôsob je uzavrieť takýto dokument podpisom u notára. „Hoci sa to nerobí, určite je to vhodnejšie,“ odporúča Milan Ficek.

Mohlo by vás zaujímať

7 vecí, ktoré musíte urobiť, aby bola vaša žiadosť o stavebné povolenie úspešná

Kým sa prepracujete k samotnej výstavbe rodinného domu, prejdete pomerne dlhú cestu. Žiadosť...

Akých chýb sa vyvarovať?

„Preberací protokol by mal obsahovať presný popis toho, čo sa odovzdáva – ako podklad často slúži práve zmluva o dielo. Niekedy sa nestihne vykonať celé dielo a dôjde k predčasnému ukončeniu vyhotovenia diela ešte predtým, ako je stopercentne hotové. Vtedy sa zachytí v protokole, čo tam chýba a čo nebolo dodané,“ pokračuje advokát. „Ľudia často robia chyby aj v tom, že nedostatočne popíšu vady alebo nedorobky. Neraz sa však stretávam s tým, že strany odmietajú podpísať preberací protokol. To sa stáva v prípadoch, ak sa vzťahy v priebehu vykonania diela pokazili.“

„Ak niektorá zo strán odmietne protokol podpísať, resp. dielo nebolo vyhotovené riadne, potom je najlepšie, aby dielo bezprostredne po jeho odovzdaní skontroloval nezávislý odborník, ktorý zachytí vady diela. Ideálne, ak ide o znalca z príslušného odboru. Takisto odporúčam pri všetkých objednávkach komunikovať s dodávateľom písomne.“
JUDr. Milan Ficek

V určitých prípadoch je dobré zdokumentovať jednotlivé súčasti stavby aj obrazovou formou. Fotodokumentácia sa robí vtedy, ak sa na stavbe objavili nedorobky a vady. Tie treba nafotiť, jednotlivé fotografie očíslovať, pričom v protokole sa následne odkáže na fotografiu s konkrétnym číslom. „Obrázok má hodnotu tisíc slov. Tieto fotky však musia byť neoddeliteľnou súčasťou preberacieho protokolu,“ uvádza advokát.

Vzor odovzdávajúceho a preberacieho protokolu

Názov dokumentu: „Odovzdávajúci/preberací protokol“
Zmluvné strany a zástupcovia, ktorí podpisujú protokol.
Krátky popis o tom, čo bolo predmetom zmluvy – v tejto časti možno odkázať aj na znenie zmluvy o dielo. Súčasťou popisu môžu byť:
- popis stavby alebo projektu vrátane jeho umiestnenia, dátumu začatia a dokončenia;
- podrobný rozpis práce vykonanej na stavbe alebo projekte, vrátane všetkých zmien, ku ktorým došlo počas realizácie diela;
- informácie o dodávateľoch a dodaných materiáloch;
- prílohy, ktoré podrobnejšie popisujú niektoré aspekty stavby alebo projektu, ako napríklad výkresy, technické dokumentácie alebo plány.
Popis toho, čo sa odovzdáva a v akom je to stave.
Osobitná pozornosť by sa mala venovať vadám a nedorobkom. Ak nie sú žiadne, rovnako to treba v protokole uviesť. V prípade nedostatkov je nevyhnutné zaznamenať, dokedy majú byť opravené.
Záver: miesto, dátum a podpisy zúčastnených strán.

Rozsah odovzdávajúceho protokolu sa môže rozšíriť podľa konkrétnych požiadaviek alebo potrieb projektu alebo stavby. Jeho hlavným cieľom je zabezpečiť, aby bol projekt alebo stavba dokončené v súlade so špecifikáciami a podmienkami, ktoré si zmluvné strany dohodli v zmluve o dielo.

Mohlo by vás zaujímať