Chcete bezproblémovú stavbu rodinného domu? Urobte si dobrý plán

16. septembra 2020 8:53 Andrej Miklánek, Lea Procházková, Jarmila Počarovská iStock

projekt domu, stavba domu, stavebné povolenie, zmysel

Bývanie vo vlastnom dome s dostatkom miesta a súkromia je snom mnohých z nás. No nemusí to byť také zložité, ako sa na prvý pohľad zdá. Na priebeh stavby sa budete pozerať triezvejšie, ak budete poznať jednotlivé etapy a časový plán výstavby.

Ako dlho to bude trvať?

Túto otázku si kladie každý stavebník, dĺžka sa však líši od domu k domu a univerzálna odpoveď neexistuje. Väčšina čiastočne svojpomocných stavebníkov sa nasťahuje do roka a pol od prvého výkopu. Ak napríklad začnete stavať v máji, vianočné sviatky nasledujúceho roka by ste už mohli oslavovať v novom.

Samotná rýchlosť však závisí od mnohých okolností – ak predpokladáme, že stavebník nemá problém s financiami, tak od charakteru a zložitosti samotného domu, koordinácie prác (najmä remeselných) a od časových a meteorologických limitov predovšetkým pri mokrých stavebných prácach.

Pri stavbe murovaného domu nie je na zahodenie ani rokmi overený zvyk, na základe ktorého by mala hrubá stavba jednu zimu vymrznúť a mať tak dostatok času na všetky technologicko-chemické procesy.

Samozrejme, existujú aj rýchlejšie postupy a scenáre, podľa ktorých môžete bývať vo svojom oveľa skôr. Jednoduchší bungalov môžete napríklad postaviť asi za štyri mesiace. Musíte mať však všetko vopred premyslené a dôsledne zorganizovať harmonogram prác. Keďže hrubú stavbu vytiahnete pomerne rýchlo, kľúčovým časovým parametrom sú remeselníci a rôzne povolenia.

Tri kroky pred úvodným výkopom

1. fáza: Výber – dĺžka trvania rôzna

výber pozemku
výber domu a jeho dispozícií

2. fáza: Projekcia – dĺžka trvania 1 až 2 mesiace

architektonická štúdia
projekt na územné rozhodnutie
projekt na stavebné povolenie

3. Inžinierska činnosť – dĺžka trvania 3 až 4 mesiace

územné rozhodnutie
stavebné povolenie
komunikácia so stavebným úradom

Výber pozemku

V súčasnosti môžete dom postaviť takmer na akomkoľvek pozemku. Pri svahovitých pozemkoch však berte do úvahy, že zakladanie stavby a terénne úpravy cenu rodinného domu zvýšia. Pri zložitom zakladaní môže cena domu vzrásť až o jednu tretinu oproti zakladaniu na rovine.

Ak túžite po pozemku na samote, vo väčšine prípadov musíte rátať s tým, že nebude možnosť napojiť sa na kanalizáciu a vodovod. Budete preto potrebovať vyšší vstupný kapitál na vybudovanie domovej čističky odpadových vôd.

Ďalšou možnosťou je vybudovanie alebo žumpy. Problematický je aj pozemok s veľkou vzdialenosťou od inžinierskych sietí, keď sa parcela na ne nedá napojiť cez pozemky obce. V takom prípade musíte viesť prípojky cez pozemky susedov, čo často prináša nepredvídané problémy.

Orná pôda, lúka, záhrada alebo trávnatý porast sú pozemky, ktoré v územnom pláne nie sú určené na zástavbu. Možno požiadať o ich zahrnutie do územného plánu, stavebný úrad však môže vydať zamietavé stanovisko.

Projekt rodinného domu

Ako stavebník sa musíte rozhodnúť medzi projektom na mieru a katalógovým projektom. Pri vypracovaní projektu na mieru musíte rátať s časom na jeho dodanie zo strany projektanta. Pritom si treba uvedomiť, že projekt stavby pozostáva okrem návrhu architekta aj z práce iných profesií (statika, návrh vykurovania, elektroinštalácie a podobne). Práca na týchto súčastiach projektu sa môže začať až po kompletnom vypracovaní architektonického návrhu.

Katalógový projekt zase umožňuje rýchlo získať predstavu o tvare, rozmeroch a členení stavby, nedáva vám však možnosť uplatniť vlastné požiadavky. Veľkou výhodou je jeho takmer okamžitá dostupnosť a relatívne nízka cena. Nevýhodou je, že v prípade požiadavky na úpravu projektu môžete naraziť na nejeden problém.

Stavebné povolenie

Vybavenie stavebného povolenia je spolu s vypracovaním projektovej dokumentácie súčasťou prípravy stavby rodinného domu. Žiadosť o vydanie stavebného povolenia sa podáva na príslušnom stavebnom úrade (je súčasťou miestneho úradu) vo forme vyplnenej žiadosti spolu s ďalšími priloženými dokumentmi (listom vlastníctva, kópiou z katastrálnej mapy, projektovou dokumentáciou v troch vyhotoveniach, rozhodnutiami, vyjadreniami a súhlasmi dotknutých orgánov štátnej správy a obce, dokladom o uhradení správneho poplatku a pri svojpomocnej výstavbe s vyhlásením stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie realizácie stavby).

Po predložení žiadosti má stavebný úrad zákonnú lehotu 30 dní na vyjadrenie.

Stavebné povolenie nadobúda platnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej sa môžu ešte spresniť detaily každou zo zúčastnených strán. Právoplatnosť musí stavebný úrad osobitne potvrdiť. Povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti, s výnimkou prípadov, ak stavebný úrad určí na začatie stavby dlhšiu lehotu.