Hypotéka na dom: Refiancovanie

10. mája 2022 16:27 red., Eva Šablová, FinGo.sk iStock

financovanie, hypotéka na dom, malý byt, praktické rady, rodinný dom

Už od začiatku koronakrízy sa hovorí, že podmienky hypotéky sa budú meniť, úroky stúpať. Tento trend sa pomaly stáva realitou, no nikto nevie presne povedať, dokedy bude trvať a aké vysoké úroky naozaj budú. Aj to je dôvod, prečo sa veľa ľudí snaží hypotéku na dom alebo byt refinancovať a zafixovať si úrok ešte pred ďalším nárastom. Zozbierali sme odpovede na časté otázky našich čitateľov o refinancovaní.

Ako zlepšiť podmienky hypotéky? Skúste refinancovať

Refinancovanie znamená prenos hypotéky do inej banky, najčastejšie s novou fixáciou a výškou splátky. Fixácia úrokov je vlastne záruka, že sa vám určité obdobie nezmení úroková sadzba, a teda ani výška splátky. „Po ukončení fixácie vám banka stanoví novú výšku úroku v závislosti od aktuálnych podmienok na trhu. Pred zmenou úroku vás o tom bude písomne informovať a vy sa môžete rozhodnúť, či nové podmienky akceptujete, alebo sa poobzeráte po nižšom úroku v iných bankách,“ hovorí Eva Šablová z FinGO.sk. V čase ukončenia fixácie nie je na škodu, ak si vo svojej banke skúsite dohodnúť lepšie podmienky hypotéky (úrok, dĺžka fixácie).

Hypotéka na dom a byt: Rady o fixácii

Podľa čoho si mám vybrať dĺžku fixácie pri refinancovaní hypotéky na dom? Treba sa rozhodovať podľa dĺžky? (Anton, Miloslavov)

Ľudia majú momentálne prirodzené obavy, že obdobie lacných hypoték sa nadlho končí. Preto momentálne refinancujú najčastejšie. Všeobecne totiž možno povedať , že v čase nízkych úrokových sadzieb je lepšie voliť dlhšie obdobie fixácie a zabezpečiť si tak nemennú splátku na čo najdlhší čas. Podľa Evy Šablovej sa to oplatí najmä tomu, kto v najbližších rokoch nemá zmenu bývania v pláne, čo sa pri hypotéke na rodinný dom dá predpokladať. Pri jednoizbovom byte, ktorí chcú majitelia časom vymeniť za byt, môže byť podľa Šablovej, naopak výhodou aj kratšia fixácia. Dá sa tak vyťažiť z krátkodobo nižších úrokov, no ťažšie sa plánujú dlhodobé výdavky, v súčasnosti, keď sa očakávajú zmeny podmienok hypoték, to môže znamenať vyššiu mieru neistoty.

Mohlo by vás zaujímať

Za koľko sa dá postaviť dom? Treba teraz počkať?

Oplatí sa v súčasnosti stavať alebo je vhodnejšie odložiť stavbu domu na neskôr? Nebudú...

Podľa odborníčky si klienti najčastejšie vyberajú fixáciu na 3 – 5 rokov, no pri aktuálne vyššom dopyte po refinancovaní banky ponúkajú aj fixácie do 10 rokov.„Ak má byť nehnuteľnosť investícia, fixujte 5 rokov a viac. Keby ste ju predali do piatich rokov od nadobudnutia, musíte zaplatiť daň zo zisku aj odvody do zdravotnej poisťovne. Kratšia fixácia by vzhľadom na tieto náklady nemusela byť vhodná“, dopĺňa Šablová.

Aké zníženie úroku pri zmene podmienok hypotéky refinancovaním sa nám naozaj oplatí? Niekedy sa ponuky bánk líšia minimálne… (Júlia a Peter, Nové Zámky)

Eva Šablová: „Ak je cieľom refinancovania vyslovene zníženie úrokov (prenesením hypotéky na dom sa niektorí chcú zbaviť napríklad poplatkov za vedenie účtu alebo drahého poistenia), môže byť zaujímavý aj malý rozdiel. Zvyčajne sa odporúča rozdiel okolo 0,5 %, no ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, úsporu môžete dosiahnuť aj pri nižšom rozdiele úrokov. Závisí to aj od výšky hypotéky. 0,5 % môže pri 150 000 € znamená vyše 30 € mesačne, ale pri 40 000 €, nemusí klient ušetriť ani 10 €. Nestačí však porovnať len úrokové sadzby. Na ponuku nízkych úrokov sa často viaže povinné poistenie úveru a nehnuteľnosti, poplatky za vedenie účtu v novej banke.“

Mohlo by vás zaujímať

Ako začať stavať dom? Pozrite si veľký manuál

Ako začať stavať dom? Je to väčšinou investícia na celý život. Ak bude oprava nutná...

Poplatky za refinancovanie

Chceme s manželkou refinancovať hypotéku na dom, ktorú máme, aby sme sa vyhli riziku ďalšieho zvyšovania úrokov na čo najdlhší čas. Aké poplatky môže žiadať banka? (Juraj z Oravy)

Najvyšší býva podľa E. Šablovej poplatok za predčasné splatenie hypotéky na dom, ak ju splatíte (refinancujete) mimo výročia fixácie. Vtedy účtuje pôvodná banka poplatok 1 % zo zostatku úveru. Niektoré banky vám však tento poplatok preplatia. Platí sa aj poplatok za vklad záložných zmlúv do katastra (66 €) a za nový znalecký posudok (od 120 do 300 € v závislosti od typu nehnuteľnosti). Niekedy stačí aj pôvodný posudok, podmienkou je, samozrejme, dostatočná hodnota nehnuteľnosti vzhľadom na refinancovaný úver. Niektorým bankám pri refinancovaní stačí aj pôvodný znalecký posudok z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku. Samozrejme, dôležité je, či je v posudku nehnuteľnosť ohodnotená na dostatočnú sumu vzhľadom na zostatok úveru, resp. viacerých úverov, ktoré refinancujete. Znovu vstupujú do hry aj poistenia úverov a poplatky za účet v novej banke.

„Za určitých podmienok teda môže byť refinancovanie úplne bez vstupných nákladov, ale všetky tieto náklady treba zahrnúť do kalkulácie a podľa toho zvážiť refinancovanie, prípadne len prehodnotenie existujúcej hypotéky. Nevhodným refinancovaním totiž nemusíte získať vôbec nič, alebo ešte horšie, môžete na ňom aj prerobiť. Zorientovať sa v podmienkach a ponuke jednotlivých bánk nie je jednoduché, preto je dobré využiť služby skúseného finančného sprostredkovateľa, ktorý vám s tým vie pomôcť.“

Posudzovanie príjmu pri refinancovaní hypotéky na dom a byt

Musíme pri refinancovaní hypotéky na dom dokladovať príjem? (Tomáš a Zuzana)

Eva Šablová: „Pri refinancovaní je dokladovanie o niečo jednoduchšie ako pri nových hypotékach. Ak splácate 10 a viac mesiacov bez prerušenia, banky väčšinou ani neskúmajú výšku vášho súčasného príjmu, iba si overia, či ste zamestnaný, resp. podnikáte (to sa môže pri sprísňovaní podmienok hypoték zmeniť).

Dôležité však je, aby ste doteraz splácali úvery riadne a včas. Keby ste chceli požiadať o navýšenie hypotéky, banka si váš príjem overí. Ak neviete zdokladovať výšku svojho príjmu, môžete si úver navýšiť maximálne o 5 %, resp. o 2 000 €. Musíte však preukázať bezproblémové a kontinuálne splácanie vášho úveru dosť dlho.“